Διπλάσιος από το 2016 εμφανίζεται σήμερα ο αριθμός των ξένων αλλά και Ελλήνων επεδυτών που είναι διατεθειμένοι να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά ακινήτων. Μάλιστα, το ενδιαφέρον τους, που μέχρι πέρυσι ήταν ως επί το πλείστον εστιασμένο στον ξενοδοχειακό κλάδο, διευρύνεται πλέον και στα εμπορικά κέντρα και στα καταστήματα αλλά και στις κατοικίες.
Ομως η ελάχιστη απόδοση που επιζητούν οι επενδυτές για να αναλάβουν ελληνικό ρίσκο παραμένει σε σχεδόν διπλάσια επίπεδα από αυτά με τα οποία εμφανίζονται ικανοποιημένοι στη δυτική Ευρώπη. Συγκεκριμένα, αναζητούν στην Ελλάδα αποδόσεις (βαθμό εσωτερικής απόδοσης της επένδυσης ή Internal Rate of Return-IRR) της τάξης του 15% με 17% οι οποίες αντιδιαστέλλονται με το 7% έως 9% που αναζητούν στη Δυτική Ευρώπη, το 11% με 13% στην κεντρική Ευρώπη και το 17% στην ανατολική Ευρώπη.
Αυτά είναι εκ των βασικών ευρημάτων έρευνας που διεξήγαγε μεταξύ 52 ξένων και ελληνικών επενδυτικών σχημάτων το ελληνικό γραφείο της αμερικανικής συμβουλευτικής εταιρείας NAI Hellas.
Μεγάλα βάρη
Ο υψηλός βαθμός εσωτερικής απόδοσης που θέλουν εξηγείται εν μέρει από τα υψηλά φορολογικά βάρη και το ρίσκο χώρας και εν μέρει από τα προβλήματα γραφειοκρατίας που γνωρίζουν πλέον πως θα αντιμετωπίσουν, εξηγεί στην «Κ» ο Θωμάς Ζιώγας MRICS, Senior Partner της NAI Hellas, η οποία συμμετείχε ως σύμβουλος στο τελευταίο Asset Quality Review των δανειακών χαρτοφυλακίων των ελληνικών τραπεζών.
Πάντως ο ένας στους δύο ερωτηθέντες χαρακτηρίζει πολύ καλές ή καλές τις προοπτικές για υπεραξίες στην ελληνική αγορά – ποσοστό τριπλάσιο από αυτό που δήλωνε αισιόδοξο πριν από ένα μόλις χρόνο. Ειδικότερα, το 48% των συμμετεχόντων δηλώνει σήμερα πως αναμένει βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα υπεραξίες από την ανατίμηση των ακινήτων έναντι μόλις 15% το 2016. Οσον αφορά στις προτιμήσεις των επενδυτών ανά κλάδο, πρώτος έρχεται για τρίτη συνεχόμενη χρονιά ο τομέας των ξενοδοχείων, με το 32% εξ αυτών να προτάσσει αυτή την αγορά στο δυνητικό του ελληνικό χαρτοφυλάκιο. Ακολουθούν τα εμπορικά κέντρα, με τους επενδυτές να αποδίδουν κατά μέσον όρο βαρύτητα 17% σε αυτά και έπονται οι χώροι και τα κτίρια γραφείων με 17% και τα καταστήματα σε κεντρικούς εμπορικούς δρόμους με ποσοστό 13%. Οι αποθηκευτικοί και βιομηχανικοί χώροι αφορούν μόλις το 9% και 1%, αντίστοιχα, του θεωρητικού χαρτοφυλακίου, ενώ οι κατοικίες έχουν ανέβει πλέον στο 12%.
Στα πρόθυρα ανάκαμψης
Η πεποίθηση πως η ελληνική οικονομία βρίσκεται προ ανάκαμψης είναι η βασική παράμετρος που προσελκύει αυτήν την περίοδο τους επενδυτές ακινήτων στην ελληνική αγορά υπό την προσδοκία υπεραξιών. Η δεύτερη είναι ο μεγάλος αριθμός μη εξυπηρετούμενων και προβληματικών δανείων σε αντίθεση με το 2016, οπότε και οι περισσότεροι εστίαζαν την προσοχή τους σε αυτόν τον τομέα. Η συνεχής ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού παραμένει επίσης βασικό κίνητρο για την προσέλκυση κεφαλαίων ενώ το κλίμα σαφώς βελτιώθηκε και από την ολοκλήρωση, νωρίτερα φέτος, της δεύτερης αξιολόγησης, σημειώνει η NAI Hellas.
Από την άλλη πλευρά, η υψηλή φορολογία των ακινήτων εντοπίζεται ως το βασικό αντικίνητρο ενώ έπεται η απουσία «ποιοτικών επενδυτικών προϊόντων». Αναφορά που συνδέεται με νομικά προβλήματα αλλά και την πραγματική κατάσταση και οργάνωση στην οποία βρίσκεται ένα μεγάλο μέρος του διατιθέμενου προς πώληση στοκ ακινήτων. Ο παράγοντας του «πολιτικού ρίσκου» και η γραφειοκρατία αποτελούν το 4ο και 3ο αντικίνητρο στην αντίληψη των επενδυτών. Επιπλέον, ένα 24% εκ των 52 θεσμικών επενδυτών που συμμετείχαν στην έρευνα εντοπίζει ως ενδεχόμενο κίνδυνο τη μη ολοκλήρωση της τρέχουσας τρίτης αξιολόγησης του προγράμματος οικονομικής στήριξης. Ενα ακόμη πρόβλημα της ελληνικής αγοράς είναι το γεγονός πως οι περισσότεροι από τους μισούς δυνητικούς επενδυτές θέτουν ως προαπαιτούμενο για την ενεργοποίησή τους στη χώρα τη χρηματοδότηση από το ελληνικό χρηματοπιστωτικό σύστημα, του οποίου η χρηματοδοτική άνεση είναι, ως γνωστόν, περιορισμένη και την ελληνική κεφαλαιαγορά εν γένει.
Χρονικός ορίζοντας
Πρέπει επίσης να σημειωθεί πως αναφορικά με τον χρονικό ορίζοντα των επενδύσεων οι στρατηγικές διίστανται, κάτι που αντανακλά και τη διαφορετική φύση των εν δυνάμει επενδυτών. Ενα ποσοστό της τάξης του 46% εξετάζει επενδύσεις με ορίζοντα τρία έως πέντε έτη, ενώ το 39% έχει ορίζοντα τα πέντε με δέκα χρόνια. Μόλις 15% των επενδυτών κοιτούν πιο μακροπρόθεσμα τον κλάδο, πέρα δηλαδή των 10 και 15 ετών. Στην έρευνα συμμετείχαν τόσο funds και διαχωριστές κεφαλαίων όσο και εταιρείες ανάπτυξης και επενδύσεων σε ακίνητα καθώς και ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια.
Σε αναζήτηση γρήγορων, αλλά και υψηλών κερδών στην Ελλάδα
Η συντριπτική πλειοψηφία των επενδυτών θεωρεί τις προοπτικές καταγραφής υπεραξιών από τοποθετήσεις σε ελληνικά ξενοδοχειακά ακίνητα θετικές. Είναι χαρακτηριστικό πως το 38% των συμμετεχόντων στην έρευνα της NAI Hellas απαντά πως οι προοπτικές είναι πολύ καλές (very good) και το 41% καλές (good). Μόλις το 19% τις θεωρεί απλώς δίκαιες (fair). Αυτός είναι και ο λόγος που οι τέσσερις στους δέκα εστιάζουν στον κλάδο του τουρισμού, όπως και η αιτία για τις ανατιμήσεις που σημειώθηκαν παρά την κρίση τα τελευταία χρόνια στις αξίες των ξενοδοχειακών ακινήτων.
Σωρευτικά οι τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων υψηλής ποιότητας έχουν αυξηθεί από 7% έως και 15%, ανάλογα με την τοποθεσία, την περίοδο 2013-2016, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της κτηματομεσιτικής συμβουλευτικής εταιρείας. Η κρίση στην αγορά ξενοδοχειακών ακινήτων είχε ξεκινήσει πριν από την οικονομική κρίση της χώρας και η πτώση των αξιών σε αυτά τα ακίνητα μεσοσταθμικά για την περίοδο 2005-2012 ξεπέρασε το 35%. Ετσι, ακόμη και μετά την ανάκαμψη της περιόδου 2013-2016 υπολείπονται σημαντικά οι αξίες από τα υψηλά τους στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας. Την ίδια ώρα, πάντως, οι αφίξεις των ξένων επισκεπτών της χώρας έχουν σχεδόν διπλασιαστεί, οδηγώντας την πληρότητα σε υψηλότατο επίπεδο.
Το γεγονός αυτό δημιουργεί σημαντικές προσδοκίες για υπεραξίες σε όσους επενδυτές θέλουν απλώς να αγοράσουν για να πουλήσουν μετά τρία ή πέντε χρόνια ακριβότερα, αλλά και σε όσους θέλουν να τα «δουλέψουν» μακροπρόθεσμα.
Ενώ όμως το ενδιαφέρον για αγορές ελληνικών ξενοδοχειακών ακινήτων είναι μεγάλο πολλές από τις επενδύσεις δεν «περπατούν» γιατί αφενός οι μεγάλες αποδόσεις που επιζητούν οι επενδυτές σημαίνουν χαμηλά προσφερόμενα τιμήματα και αφετέρου οι πωλητές, επιχειρηματίες ή τράπεζες, ζητούν υψηλές τιμές.
Το who is who των δυνητικών επενδυτών περιλαμβάνει τόσο private equity funds, κυρίως από τις ΗΠΑ αλλά και την Ευρώπη, ξενοδοχειακές αλυσίδες, μεμονωμένους Ελληνες και ξένους ιδιώτες επιχειρηματίες, ενίοτε ομογενείς, και κρατικά κεφάλαια από τον αραβικό κόσμο που έχουν ήδη κλείσει συναλλαγές.
Ελκυστική η Αθήνα
Υπογραμμίζεται πως μεγάλη προσοχή δίδεται από τους δυνητικούς επενδυτές πλέον όχι μόνο στα ξενοδοχειακά ακίνητα που καλύπτουν τον τουρισμό «ήλιος και θάλασσα», αλλά και στα μητροπολιτικά ξενοδοχεία που απευθύνονται τόσο σε επισκέπτες city break όσο και σε επισκέπτες επαγγελματικού λόγου.
Εκτιμάται πως το κυρίως ξενοδοχειακό στοκ της Αθήνας ανέρχεται σε 461 ξενοδοχεία, με το 44% εξ αυτών να ανήκει από την κατηγορία των τριών αστέρων και άνω και να αντιπροσωπεύει περίπου το 72,0% του συνόλου των διαθέσιμων χώρων φιλοξενίας, δηλαδή περίπου 19.572 δωμάτια. Τα περιθώρια αναβάθμισης και μεγέθυνσης αυτών των υποδομών είναι σημαντικά, εκτιμούν οι ειδικοί.
Υπερφορολόγηση, αβεβαιότητα και γραφειοκρατία, τα σοβαρότερα αντικίνητρα
Παρά το βελτιωμένο κλίμα που καταγράφεται στην έρευνα της NAI Hellas, τα προβλήματα της ελληνικής αγοράς παραμένουν και είναι ιδιαίτερα γνωστά στους επενδυτές. Για παράδειγμα, το 64% των ερωτηθέντων χαρακτηρίζει ως σημαντικότερο αντικίνητρο για τοποθετήσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων την υψηλή φορολόγηση του κλάδου.
Αν και η Ελλάδα παραμένει αρκετά ανταγωνιστική όσον αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, που είναι από τους χαμηλότερους στην Ευρώπη, και τον φόρο διακράτησης, που κυμαίνεται σε μέσα επίπεδα σε σύγκριση με τις υπόλοιπες χώρες, οι συνολικές δαπάνες για την αγορά ενός ακινήτου ανεβάζουν το κόστος σε μη ανταγωνιστικά επίπεδα.
Επιπροσθέτως ο φόρος υπεραξίας για τα νομικά πρόσωπα στην Ελλάδα, στην περίπτωση που η επένδυση είναι επιτυχημένη και το ακίνητο μελλοντικά ανατιμηθεί και πουληθεί, ισούται με τον φόρο των επιχειρήσεων (29%) αφού αποτελεί εισόδημα και είναι έτσι από τους υψηλότερους στην Ευρώπη. Η ίδια η διαδικασία επένδυσης σε ακίνητα στην Ελλάδα περιλαμβάνει τρία στάδια, όλα εκ των οποίων έχουν πρόσθετο κόστος: Ενώ η επιλογή του ακινήτου είναι συνήθως το δυσκολότερο εκ των τριών σταδίων για έναν επενδυτή και συνοδεύεται από δαπάνες για συμβούλους και μεσίτες, το δεύτερο στάδιο είναι το πλέον σοβαρό αφού κατά τη διαδικασία του ελέγχου (αξιολόγηση, νομικός, τεχνικός, πολεοδομικός κ.λπ.) μπορεί να προκύψουν προβλήματα που να καθυστερήσουν ή και να αυξήσουν το κόστος μιας ενδεχόμενης επένδυσης. Κόστος όμως έχουν και η υπογραφή του συμβολαίου και η μεταγραφή του στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο ή η μεταβίβαση μετοχών σε περίπτωση εταιρειών.
Το συνολικό ύψος των φορολογικών επιβαρύνσεων και του κόστους αγοράς προεξοφλείται, βέβαια, από τον επενδυτή. Αλλά γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο οι ζητούμενες αποδόσεις στην Ελλάδα είναι διπλάσιες από αυτές στη δυτική Ευρώπη.
Ενα άλλο μεγάλο εμπόδιο που βλέπουν οι επενδυτές στην Ελλάδα είναι η απουσία «καθαρών» από πλευράς υποχρεώσεων, τίτλων και απαιτούμενων πιστοποιητικών ακίνητων. Η «έλλειψη ποιοτικών επενδυτικών προϊόντων» χαρακτηρίζεται εμπόδιο για τοποθετήσεις στην Ελλάδα από το 48% των επενδυτών. Η γραφειοκρατία και ο κρατικός παρεμβατισμός είναι το τρίτο σοβαρότερο εμπόδιο (45%) και το πολιτικό ρίσκο το τέταρτο (36%). Ομως η παράμετρος πολιτικό ρίσκο απασχολεί λιγότερο φέτος τους επενδυτές από ό,τι πέρυσι, όταν και η ίδια έρευνα το κατέτασσε δεύτερο.
Τροχοπέδη επιπλέον αποτελεί και το τρέχον οικονομικό κλίμα, που παραμένει ακόμα υφεσιακό, αλλά και η μικρή πρόοδος που έχει σημειωθεί στο θέμα της διαχείρισης των κόκκινων δανείων.
Φυσικά, οι ανησυχίες για ενδεχόμενα προβλήματα κατά την εξέλιξη και κυρίως κατά την ολοκλήρωση της τρίτης αξιολόγησης είναι υπαρκτές, αλλά κατατάσσονται μόλις στην 6η θέση των ανησυχιών των επενδυτών. Επονται η απουσία αξιόπιστων δεικτών για την ελληνική αγορά ακινήτων, η έλλειψη εύκολης χρηματοδότησης από τις ελληνικές τράπεζες και την κεφαλαιαγορά και η ύπαρξη capital controls.
Νέες αναπτύξεις
Αξίζει να σημειωθεί πως το 30% εκ των 52 μεγάλων επενδυτών που συμμετείχαν στην έρευνα δηλώνει διατεθειμένο να δραστηριοποιηθεί στην ανάπτυξη καινούργιων ακινήτων. Να ξεκινήσει δηλαδή από το μηδέν. Αλλο ένα 52% δεν το αποκλείει και μόνον το 18% λέει «όχι».
Οι ανακαινίσεις
Το 58% των ερωτηθέντων εμφανίζεται θετικό (απαντά «ναι») στην προοπτική να επενδύσει στην ελληνική αγορά ακινήτων μέσω της ανακαίνισης παλαιότερων κτιρίων γραφείων, ξενοδοχείων ή εμπορικών καταστημάτων. Επιπλέον, 39% δεν το αποκλείουν (απαντούν «είναι πιθανόν»).
Οι ιδιωτικοποιήσεις
Ερωτηθέντες κατά πόσον οι τελευταίες ιδιωτικοποιήσεις στην Ελλάδα έχουν επηρεάσει την εκτίμησή τους για τις επενδυτικές προοπτικές στη χώρα, οι συμμετέχοντες στην έρευνα απαντούν «ελάχιστα» ή «καθόλου» σε ποσοστό 88% (73% και 15% αντίστοιχα).
